Доклад министра на депутатских слушаниях (ноябрь 2013)

«О мероприятиях Правительства области по организации региональной системы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов»

В Жилищный кодекс Российской Федерации в декабре 2012 года внесены существенные изменения, связанные с организацией проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

С 2014 года собственники помещений в многоквартирных домах будут обязаны вносить взнос на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Взносы на капитальный ремонт должны вносить собственники как жилых, так и нежилых помещений.

Наниматели муниципальных жилых помещений не платят взносы на капитальный ремонт. За них взносы вносит собственник помещения - соответствующее муниципальное образование.

Собственники помещений в многоквартирных домах ежемесячно вносят взносы на капитальный ремонт, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Постановлением Правительства области установлен минимальный размер взноса в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минрегиона России, и Порядком установления минимального размера взноса, утвержденным Законом Саратовской области.

Минимальный размер взноса определен:

1) исходя из перечня минимально необходимых услуг и работ по каждому типу многоквартирного дома, утвержденных распоряжением министерства строительства и ЖКХ;

2) оценочной стоимости каждой услуги и работы, входящей в перечень минимально необходимых услуг и работ по типам многоквартирных домов;

3) исходя из оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов, дифференцированных по группам, исходя из технических характеристик многоквартирного дома и уровня их благоустройства;

4) общей потребности в средствах на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома;

5) доступности для граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Оценочная стоимость каждой услуги и работы рассчитана на 1 кв. м площади конструктивного элемента МКД, на 1 погонный метр инженерных коммуникаций МКД на основании стоимости, сложившейся в муниципальных образованиях области по итогам реализации Федерального закона №185-ФЗ, путем оценки такой стоимости по МКД с площадью, являющейся усредненной по конкретному муниципальному образованию.

 Общая потребность в средствах на финансирование капитального ремонта МКД рассчитана в зависимости от типа МКД:

 (а) кирпичный;

б) панельный;

в) монолитно-каркасный;

г) деревянный.

Необходимый размер взноса рассчитан на 30 лет реализации программы.

30-летний срок установлен таким, чтобы за время выполнения программы во всех многоквартирных домах на территории области был проведен капитальный ремонт.

Минимальный размер взноса дифференцирован по муниципальным образованиям и составляет от 2,41 руб. в Краснопартизанском районе и 6,33 руб. в городе Саратове.

Доступность оплаты капитального ремонта МКД для граждан – собственников помещений в МКД определена в сравнении доли расходов граждан  по оплате коммунальных услуг (в зависимости от совокупного платежа за коммунальные услуги и среднедушевого дохода семьи,  рассчитанного исходя из среднемесячной заработной платы по каждому муниципальному образованию) по итогам 2012 года, и доли расходов граждан  по оплате жилищно-коммунальных услуг (в зависимости от совокупного платежа за ЖКУ с учетом платы на капитальный ремонт и прогнозируемого среднедушевого дохода в каждом муниципальном образовании) в 2013 году.

В результате необходимый размер взноса на капитальный ремонт и коммунальные услуги в совокупном доходе семьи, рассчитанном исходя из среднедушевого дохода в муниципальном образовании, после установления минимального размера взноса на капитальный ремонт не превышает 11 процентов и в сравнении с 2012 годом увеличивается не более чем на 1,5 процентных пункта.

В связи с тем, что минимальный размер взноса в ходе расчета был проверен на критерий доступности для граждан Саратовской области и равен необходимому размеру взноса, следовательно, установление мер государственной поддержки не требуется.

Тем не менее, если федеральным, областным и местными бюджетами будет предоставляться поддержка на проведение капитального ремонта, на минимальный размер взноса это не повлияет, а повлияет на сроки проведения капитального ремонта, они могут быть проведены ранее сроков, установленных областной программой.

Расходы собственников жилых помещений на уплату взноса на капитальный ремонт включаются в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия.

Взносы на капитальный ремонт вводятся для формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов.

Для каждого многоквартирного дома, за исключением тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, должен формироваться фонд капитального ремонта, за счет средств которого финансируются расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В фонд капитального ремонта кроме внесенных взносов на капремонт зачисляются также проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов, проценты, начисленные банком, добровольные взносы собственников и доходы от деятельности ТСЖ, ЖСК.

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

• оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• разработки проектной документации;

• оплаты услуг по строительному контролю.

Жилищный кодекс установил перечень работ и услуг, которые могут финансироваться за счет средств, формируемых исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Этот перечень включает:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг;

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Законом Саратовской области данный перечень дополнен дополнительными видами услуг и работ, основные из которых, это трансформаторные подстанции, тепловые пункты, детские, спортивные площадки.

Если собственники помещений в многоквартирном доме примут решение установить взнос на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, который установлен Правительством области, то часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет получившегося превышения размера взноса, по решению общего собрания собственников помещений может использоваться на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех месяцев после опубликования утвержденной областной программы капитального ремонта.

В региональную программу включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории области, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Для каждого многоквартирного дома должен быть указан перечень услуг и работ по капитальному ремонту и плановый год проведения капитального ремонта.При этом, отдельные виды работ по капитальному ремонту многоквартирного дома будут запланированы на разные годы реализации программы.

Областная программа должна обновляться (актуализироваться) не реже чем один раз в год. Актуализация программы будет основываться на краткосрочных планах-графиках, формируемых органами местного самоуправления. Проект закона «О порядке утверждения краткосрочных планов-графиков» разработан и находится сейчас на обсуждении в областной Думе.

То есть, сроки и объемы капитального ремонта общего имущества, установленные областной программой, служат для собственников только ориентиром при планировании капитального ремонта. Когда на самом деле проводить капитальный ремонт, определяют только собственники помещений.

Очередность проведения капитального ремонта многоквартирных домов в областной программе определяется исходя из критериев, установленных законом Саратовской области.

В первоочередном порядке программой будет предусматриваться проведение капитального ремонта исходя из технического состояния и продолжительности эффективной эксплуатации конструктивных элементов многоквартирного дома, проведение капитального ремонта которых требовалось на дату приватизации первого жилого помещения.

В настоящее время министерством совместно с муниципальными образованиями проводится мониторинг технического состояния многоквартирных домов, который будет завершен до 10 декабря текущего года. Все многоквартирные дома будут внесены в информационную систему, и она в зависимости от заданных критериев установит очередность проведения капитального ремонта конструктивных элементов всех многоквартирных домов. Проект программы будет направлен на согласование и будет доступен для ознакомления и обсуждения.

До 1 января утвержденная программа будет опубликована.

Способы формирования фонда капитального ремонта

Жилищный кодекс определил два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в банке;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, создаваемой субъектом Российской Федерации.

Эти два способа формирования фонда капитального ремонта существенно различаются.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете означает, что собственники помещений перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в банке.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе формировать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счет могут «накапливаться» средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома.

Слово «специальный», используемое для обозначения банковского счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, означает, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме.

Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов.

Средства фонда ремонта всегда доступны для собственников помещений в доме и могут использоваться в случае необходимости для проведения работ по капитальному ремонту, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил.

Для расходования средств со специального счета необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

За операциями по специальному счету, их соответствием требованиям Жилищного кодекса осуществляет контрольБанк.

Поскольку денежные средства, находящиеся на специальном счете, не являются собственностью владельца специального счета, на них не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

Таким образом, права собственников помещений на средства фонда капитального ремонта, находящиеся на специальном счете, защищены от нецелевого использования владельцем специального счета.

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет организации, созданной субъектом Российской Федерации для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Правительством области принято Распоряжение «О создании регионального оператора».

Региональный оператор –специализированная некоммерческая организации, созданная в организационно-правовой форме «фонд».

Определена расчетная штатная численность, которая составляет 77 единиц, и рассчитана смета на содержание регионального оператора - 32 357 260 руб.

Проведя сравнительный анализ по другим субъектам Российской Федерации было установлено, что штатная численность региональных операторов следующая: в Омской области – 70 человек, в Самарской области – 50 человек (сейчас ведется работа до 150 чел.), во Владимирской области – 27 человек (предварительно), в Краснодарском крае – 500 человек, в Волгоградской области – 77 человек, в Читинской области – 30 человек, в Новосибирской области – 120 человек.

В настоящее время ведется совместная работа с комитетом по управлению имуществом области по определению месторасположения  Регионального оператора.

Установленный срок начала деятельности регионального оператора – 1 января 2014 года. Проектом  Закона Саратовской области «Об областном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» ассигнования на финансирование регионального оператора  не предусмотрены. При утверждении Закона об областном бюджете  необходимые для финансирования деятельности регионального средства будут изысканы путем перераспределения средств в рамках  действующих бюджетных ассигнований.

Главной особенностью такого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора.

Региональный оператор обязан вести учет фондов капитального ремонта по каждому многоквартирному дому. Кроме того учет ведется и отдельно по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме.

Региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора. Именно поэтому способ формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора часто называют «общий котел».

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься на общем собрании собственников количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта. Если выбран способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, то выбор лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом. Собственники помещений в доме, который управляется товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом могут выбрать в качестве владельца специального счета товарищество или жилищный кооператив, а также регионального оператора. Собственники помещений в многоквартирном доме, который управляется непосредственно собственниками помещений либо управляющей организацией (а также «многодомовым ТСЖ»), в качестве владельца счета могут выбрать только регионального оператора.

Управляющие организации не имеют никакого отношения и к организации и финансированию капитального ремонта, если фонд капитального ремонта формируется у регионального оператора.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято собственниками помещений в многоквартирном доме в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной областной программы капитального ремонта.

Контроль за выбором способа формирования фондов капитального ремонта осуществляет Государственная жилищная инспекция. ГЖИ информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта.

Чтобы напомнить собственникам об их обязанности выбора способа формирования фондаорган местного самоуправления не позднее чем через месяц после опубликования программы капитального ремонта должен созвать общее собрание в многоквартирном доме для принятия решения собственниками о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

В случае если собственники помещений в установленный срок не выбрали или не реализовали выбранный способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора.

Если собственники помещений выбрали формирование фонда капремонта на специальном счете, помимо этого решения на том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны быть принять еще несколько решений:

1) о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт

- размер взноса не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный Правительством области;

2) о перечне услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

- перечень услуг и работ по капитальному ремонту не может быть меньше перечня услуг и работ, предусмотренного для многоквартирного дома областной программой капитального ремонта, поэтому необходимо руководствоваться утвержденной программой;

3) о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

- сроки проведения капитального ремонта не могут быть позднее планируемых сроков, установленных областной программой капитального ремонта для данного дома, поэтому необходимо руководствоваться утвержденнойпрограммой;

4) о владельце специального счета

Владельцем специального счета могут быть выбраны:

товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное в одном многоквартирном доме или в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать (большинство ТСЖ, объединяющих собственников помещений двух и более домов, не смогут быть владельцами специальных счетов);

- жилищный или жилищно-строительный кооператив иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом;

региональный оператор.

Специальный счет может быть открыт в российской кредитной организации (банке) с величиной собственных средств (капитала) не менее 20 млрд. рублей;

Информация о таких кредитных организациях ежеквартально размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в сети "Интернет";

. если владельцем специального счета определен региональный оператор, а собственники не выбрали кредитную организацию или выбранная кредитная организация не соответствует установленным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора.

В случае, если владельцем специального счета выбрано товарищество собственников жилья (жилищный кооператив), указанная организация:

обращается в выбранную собственниками помещений кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами;

в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений,  справки банка об открытии специального счета.

В случае, если владельцем специального счета выбран региональный оператор:

собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания, которым оформлены это решение;

региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или выбранную региональным оператором), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами;

региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, справки банка об открытии специального счета.

Подтверждением, что собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является получение жилищной инспекцией от владельца специального счета уведомления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Получение такого уведомления служит основанием для жилищной инспекции внесения такого дома в специальные реестры. В таком случае оснований об информировании органов местного самоуправления, что в таком доме способ формирования фонда не выбран, не имеется.

Региональный оператор обязан:

предоставить в ГЖИ сведения о многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора;

направить собственникам помещений в многоквартирном доме или лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта в этом многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора, а также собственники, не принявшие решение о выборе способе формирования фонда капитального ремонта, решение за которых принял орган местного самоуправление, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формирование фонда капремонта у регионального оператора:

• собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт;

• решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете:

• решение вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений;

• после вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Условием при изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту.

В исключительных случаях решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и передаче средств региональному оператору может принимать орган местного самоуправления. Например, если капитальный ремонт многоквартирного дома, предусмотренный региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный региональной программой из-за того, что собственники помещений в многоквартирном доме не приняли необходимого решения, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такого решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления.

Для снижения потерь от инфляции при длительном накоплении средств фонда капитального ремонта на специальном счете субъект Российской Федерации может законом установить минимальный размер фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете. Если такой минимальный размер фонда капитального ремонта установлен, то по его достижении собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, имеющих задолженность по уплате этих взносов.

Сейчас такой проект находится на рассмотрении в областной Думе. Проектом установлен минимальный размер фонда в размере 30% от общей стоимости капитального ремонта в доме.

Уплата взносов в фонд капремонта возобновится после того, как все или часть средств из этого фонда будет израсходована.

Жилищный кодекс предусматривает, что, независимо от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта проведение капитального ремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Предложения собственникам по организации и финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом обязано представить лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (ТСЖ, жилищный или жилищно-строительный кооператив, управляющая организация) или лицо, которое выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (управляющая или подрядная организация), если домом управляют непосредственно собственники помещений. Эти предложения должны касаться срока начала капитального ремонта, необходимого перечня и объема услуг и работ, их стоимости, порядка и источников финансирования капитального ремонта.

Таким образом, если собственники помещений формируют фонд капремонта на специальном счете, а владельцем счета выбран региональный оператор, то предложение по капитальному ремонту должен делать не региональный оператор, а организация, управляющая домом или отвечающая за его содержание.

Организация, отвечающая за управление или содержание дома, должна представить собственникам предложения по проведению капитального ремонта не позднее, чем за шесть месяцев до наступления года, на который планируется капитальный ремонт в соответствии с областной программой.

Рассмотреть поступившие предложения собственники должны не позднее чем через три месяца с момента их получения.

Если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то за обеспечение проведения капитального ремонта и его результаты отвечают сами собственники.Они вправе принять решение о выборе подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту и заключить с ней договор. Товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация могут быть уполномочены решением общего собрания собственников помещений выступать заказчиком на работы по капитальному ремонту и контролировать их выполнение.

Оплата капитального ремонта со специального счета осуществляет банком по указанию владельца специального счета в адрес исполнителей работ и услуг по капитальному ремонту при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

2) договор об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту;

3) акт приемки оказанных услуг и выполненных работ по указанному договору.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в которых собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, организует сам региональный оператор в объеме и в сроки, установленные областной программой капитального ремонта. Тем не менее и в этом случае от собственников помещений требуется принятие решений о проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

Региональный оператор должен подготовить и направить собственникам помещений предложение по проведению капитального ремонта не позднее, чем за шесть месяцев до наступления года, на который планируется капитальный ремонт в соответствии с областной программой.

Предложения должно включать срок начала капитального ремонта, необходимый перечень и объеме услуг и работ по капитальному ремонту, их стоимость, порядок и источники финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Собственники должны в течение трех месяцев рассмотреть поступившие предложения и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта, утвердив предложенные перечень работ, смету расходов и сроки проведения ремонта, а также источники финансирования капитального ремонта. Фактически, в этом случае решение собственников помещений является формальным, хотя и необходимым.

Региональный оператор несет ответственность перед собственниками за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором. Порядок привлечения Региональным оператором подрядных организаций правительством области разработан, сейчас находится на согласовании в прокуратуре.

Если в фонде капитального ремонта конкретного дома на момент проведения капитального ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых будет осуществляться в будущем. При этом региональный оператор обязан за шесть месяцев до начала года, в который будет проводиться капитальный ремонт дома, получить согласие собственников этого дома на заем средств фондов ремонта других домов и возврат займа региональному оператору.

Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.

При этом для регионального оператора Правительством области установлен размер предельной стоимости услуг и работ по капитальному ремонту, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов на капитальный ремонт. Более дорогие работы оплачиваются только за счет дополнительных взносов собственников помещений в многоквартирном доме сверх минимального размера взноса.

Жилищный кодекс не определил, кто представляет собственникам помещений платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт на специальный счет, кто контролирует своевременность и полноту уплаты взносов на капитальный ремонт, принимает меры для ликвидации задолженности. Можно предположить, что эти функции выполняет владелец специального счета в случае, если таким владельцем является товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, управляющие многоквартирным домом.

Если владельцем специального счета является региональный оператор, то собственникам помещений целесообразно принять решение о том, чтобы функции по начислению и сбору взносов на капитальный ремонт возложить на управляющую организацию. При этом в платежных документах для уплаты взносов на капитальный ремонт должны указываться реквизиты специального счета, чтобы взносы на капитальный ремонт не зачислялись на счет управляющей организации.

В случае формирования фонда кап. ремонта у регионального оператора  взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений на счет регионального оператора на основании платежных документов, представленных региональным оператором.

Постановлением Правительства РФ № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» установлено, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения включаютв себя, в том числе выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Министерством совместно с муниципальными образованиями будет проводится работа по разъяснению управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК, порядка по включению в платежки реквизитов регионального оператора.

Форма такого платежного документа утверждена приказом Минрегиона №434.